اشتراطات البناء في قانون البناء الموحد

🏗️ اشتراطات البناء في قانون البناء الموحد رقم 119 لسنة 2008

معرفة كافة الاشتراطات اللازمة في التصميم طبقاً لاشتراطات قانون البناء الموحد لـلأبنية السكنية يساعدك في إعداد تصميمآ واقعيآ ضمن الظروف الراهنة، وفي هذا المقال سنوضح لكم بعض إشتراطات قانون البناء الموحد لـلأبنية السكنية في مصر والصادر بالقانون رقم 119 لسنة 2008 مع شرح بالرسومات التوضيحية التي تساعدكم في فهم وتطبيق الاشتراطات بشكل أفضل.

🧱 1. الارتفاعات بالنسبة للعمارات السكنية:

يتم تحديد ارتفاع المبنى بناءً على ما يلي:

• عدد الأدوار تحدده الجهة الإدارية.
• ارتفاع العمارة السكنية يكون: 1.5 مرة من عرض الشارع.
• مثال: في حالة وجود شارع عرضه 10 م ويكون ارتفاع العمارة 15م
• في حال كان عرض الشارع: بين 8 -12 متر؛ فإن الارتفاع المقرر للبناء يساوي 13 بحدٍ أقصى وهو ما يعادل ارتفاع طابقٍ أرضيٍ + 3 طوابق إضافية فوقه.
• في حال كان عرض الشارع: 12 متراً أو ما أكثر من ذلك؛ فإن الارتفاع الأقصى المسموح به للعقار هو: 16 متراً، وهو ما يعادل بناء طابقٍ أرضي + 4 طوابق إضافية فوقه.
• صافي الارتفاع الداخلي من بطنية السقف حتى سطح الأرضية يكون2.7متر “مادة 93”.

📏 2. نسبة البناء على الأرض:

• يجوز البناء على نسبة تعادل: 100% من إجمالي مساحة الأرض إذا كانت مساحتها تبلغ 175 متراً أو أقل.
• يُسمح بالبناء على نسبة تساوي 70% من مساحة الأرض الإجمالية في حال كانت تزيد مساحة الأرض عن 175 متراً، وذلك على أن تكون مساحة الواجهة الخاصة بالأرض 8.5 متر كحدٍ أدنى.
• المناطق السكنية داخل الكتلة العمرانية: أقصى نسبة بناء هي 60% – 70% من مساحة الأرض.
• المناطق خارج الكتلة أو الجديدة (مدن جديدة): أقصى نسبة بناء هي 50% – 60% حسب المخطط العام.
• الأراضي الواقعة على ناصية “شارعين“: النسبة قد تقل 5%-10% بسبب الردود.
• الأبراج والعمارات متعددة الطوابق: غالبًا 60% كحد أقصى.
• قد يُطلب تقليل النسبة في حالة زيادة عدد الأدوار للحفاظ على التهوية والضوء.
• 📐 مثال عملي:
• لو عندك أرض مساحتها 400 م²:
• نسبة البناء المسموح بها = 60% → يعني 240 م² هي المساحة المسموح البناء عليها لكل دور.
• المساحة الباقية (40%) لازم تفضل كفراغات أو ردود جانبية وخلفية.

🧭 3. الارتدادات:

• ارتداد أمامي لا يقل عن 3 متر.
• ارتداد خلفي وجانبي لا يقل عن 2.5 متر لكل منهما.
• في حالة المباني المزدوجة أو المتلاصقة: يمكن الاستغناء عن أحد الارتدادات الجانبية حسب تخطيط المنطقة.

4. 🏢 وسائل الحركة الرأسية (السلالم المصاعد):

A. اشتراطات السلالم الرئيسية: حسب المادة 100 من القانون.

• اذاكان عدد الوحدات بالدور لا يزيد عن 4 وحدات يكون عرض قلبة السلم: 110سم.
• اذاكان عدد الوحدات بالدور يزيد عن 4 وحدات يكون عرض قلبة السلم: 130سم.
• عرض الدرجة النائمة لا تقل عن 27سم، وإرتفاع قائمة السلم لا تزيد عن 17سم
• الحد الاقصى لعدد الدرجات: 14 درجة تليها بسطة “صدفة” لا يقل عرضها عن 110 سم.
• أقل ارتفاع للكوبستة هو: 90 سم.
• اشتراطات تهوية السلم: يجب عمل تهوية للسلم ولا يقل صافي الارتفاع فوق أي درجة 2.2 متر.

B. اشتراطات سلالم الهروب:

• يٌمكن أن يكون مغلق بدون تهوية ،يفضل وضعه على حائط الجار واستغلال الواجهات للغرف .
• عرض سلم الهروب 1.1متر، ويبعد 10 متر عن السلم الرئيسي.

🧱 C. الاشتراطات الفنية للمصاعد:

• الحد الأدنى لتركيب المصاعد: حتى 3 أدوار غير إلزامي، ولكن يفضل وجوده لأغراض الراحة أو كبار السن.
• 4 أدوار فأكثر يكون المصعد إلزامي، ويجب وجود مصعد واحد على الأقل
• الأبراج العالية (6 أدوار أو أكثر أو أكثر من 20 وحدة) يجب تركيب 2 مصعد على الأقل، أحدهما للطوارئ أو الخدمة.

أ. أبعاد كبائن المصعد

• الحد الأدنى للكابينة: 1.10 م × 1.40 م (تتسع لشخصين إلى 6 أشخاص).
• في الأبراج: استخدام كبائن أوسع تستوعب من 8 إلى 13 شخص.

ب. أبعاد بئر المصعد (الـ Shaft)

• يختلف حسب نوع المصعد وسعته، لكن الحد الأدنى للعرض: 1.60 م × 1.60 م.
• عمق الحفرة السفلية (Lift Pit): بين 1.2 – 1.5 م.
• ارتفاع الغرفة العلوية (Lift Machine Room): لا يقل عن 2.5 م.

🌬️ 5. اشتراطات المناور والتهوية:

أ. التهوية الطبيعية:

• جميع الغرف الأساسية (نوم، معيشة) يجب أن تطل على واجهة خارجية أو منور قانوني.
• أقل مساحة للمنور الداخلي:
  • المنور السكني: يٌشترط أن يكون أقل ضلع للمنور السكني3م لتهوية الغرف السكنية أو المكاتب الإدارية “المادة 99”.
  • المنور الخدمي: يٌشترط أن يكون أقل ضلع للمنور الخدمي 2.5 م “المادة 99”.
  • إذا كان الارتفاع 10 م تكون مساحة المنور 7,5 م 2بإرتفاع 9 م .
  • وكل 10 م زيادة تزداد المساحة 2,5 م 2.
  • يٌستخدم لتهوية المطابخ والحمامات والسلم ودورات المياه.
  • اشتراطات منور الجيب: منور الجيب هو فراغ بنسبة 1:2 يتم اللجوء إليه في حالة وجود غرف لا يتيسر فتح نافذة لها مطلة علي الطريق أو الفناء مباشرة يجوز عمل ارتدادات (منور الجيب ) بواجهات المباني.

ب. التهوية الميكانيكية:

• في الحمامات أو المطابخ اللي لا تطل على منور: لازم وجود شفاطات أو أنظمة تهوية ميكانيكية.
• أنظمة التهوية الميكانيكية يجب أن تتصل مباشرة بالخارج، مش بممرات داخلية.

ت. الإضــــــــــــــــــــــــــاءة:

• يجب أن تتوفر إضاءة طبيعية كافية في الغرف من خلال فتحات النوافذ (لا تقل عن 10% من مساحة الغرفة).
• الإضاءة الاصطناعية تكمل الحاجة في المساحات غير المكشوفة.

🔥 6. اشتراطات السلامة:

A. مخارج الطوارئ

• وجود سلالم هروب مستقلة مقاومة للحريق.
• عدد المداخل والمخارج يتناسب مع عدد الوحدات وعدد الأدوار.
• يجب أن تكون المخارج خالية من العوائق ومُضاءة جيدًا.

B. أنظمة الإطفاء

• وجود طفايات حريق موزعة في الأماكن العامة وعلى السلالم وفي الجراجات.
• في المباني المرتفعة: أنظمة رش آلي (Sprinklers).
• غرفة الكهرباء الرئيسية يجب أن تحتوي على وسائل فصل الطوارئ.
• وجود إنارة طوارئ ووسائل إخلاء.

C. كاشفات الدخان والحريق

• تركيب أجهزة إنذار “حساسات دخان وحرارة” في المداخل والسلالم وأحيانًا داخل الشقق، وفي الجراجات.
• الربط بين أنظمة الكشف ومركز التحكم (إن وُجد).

D. مقاومة الحريق

• استخدام مواد بناء مقاومة للحريق (للحوائط، الأبواب، السلالم).
• فصل بين الوحدات السكنية بجدران مقاومة للنار لمدة لا تقل عن ساعة.
• عدم استخدام الجراج لتخزين مواد قابلة للاشتعال.

🛑 E. اشتراطات السلامة للمصاعد:

أنظمة الحماية:

• باب أمان أوتوماتيكي يمنع فتح الكابينة أثناء الحركة.
• مفاتيح طوارئ داخل وخارج المصعد.
• أجهزة استشعار تمنع انغلاق الباب على الركاب.
• إنذار صوتي ووسيلة اتصال داخلي لحالات الطوارئ.
• نظام مانع للسقوط (Safety Gear) أساسي للمصاعد الحديثة.

في حالة الطوارئ:

• المصاعد لازم تكون مرتبطة بمولد كهرباء احتياطي أو مصدر طاقة غير منقطع.
• مصعد واحد على الأقل في الأبراج يجب أن يكون مخصصًا للطوارئ والدفاع المدني.

⚖️ 7. الحد الأدنى لمساحات الوحدة السكنية:

• إليك أهم المساحات الدنيا الموصى بها لغرف ووحدات الشقق السكنية، حسب المعايير المعمارية المتعارف عليها والمستخدمة غالبًا في اشتراطات البناء:

✅8. الاشتراطات العامة للبروزات في العمارات السكنية:

A. الحد الأقصى للبروز

• لا يجوز أن يتعدى البروز:
  • 1.20 متر في الشوارع التي يزيد عرضها عن 12 متر.
  • 0.60 متر في الشوارع الأقل من 12 متر.
• في بعض المناطق يكون الحد الأقصى 10% من عرض الشارع أو ثلث الارتداد المسموح به.

B. الارتفاع المسموح للبروز

• لا يجوز عمل بروز في الأدوار الأرضية (المطلة على الشارع) إلا إذا كان داخل الارتداد.
• أول بروز مسموح به عادة من الدور الأول (العلوي).
• يجب أن يكون أسفل البروز ارتفاع لا يقل عن 2.50 إلى 3 متر من منسوب الرصيف حتى لا يعيق الحركة.

✅ 9. اشتراطات البواكي في العمارات السكنية والتجارية:

البواكي (أو الأروقة المعمارية المفتوحة في الطابق الأرضي) تُعد من العناصر المهمة في تصميم العمارات السكنية أو التجارية في بعض المدن، خاصة في المناطق ذات الأنشطة التجارية أو السياحية. ووجودها يخضع لاشتراطات تنظيمية ومعمارية محددة لضبط العلاقة بين المبنى، الرصيف، والمشاة.

فيما يلي الاشتراطات العامة للبواكي حسب القوانين المعمارية المتبعة في أغلب المدن المصرية والعربية:

A. الاستخدام الإجباري أو الاختياري

• في بعض المناطق (مثل الشوارع التجارية الرئيسية)، تُلزم الجهات المختصة بعمل باكية لتوفير ممر مظلل للمشاة.
• في المناطق السكنية، غالبًا يكون عمل الباكية اختياريًا، إلا إذا ورد نص تنظيمي خاص.

B. الأبعاد الهندسية للباكية

• الارتفاع الصافي: لا يقل عن 3.0 متر من منسوب الرصيف حتى أسفل سقف الباكية.
• العرض الصافي (عمق الباكية): غالبًا يتراوح من 2.5 إلى 3.5 متر.
• لا يُسمح أن تقل المسافة بين الأعمدة عن 2.5 متر، ولا تزيد عن 4.5 متر إلا في حالات خاصة.

C. علاقة الباكية بخط التنظيم

• الباكية يجب أن تكون داخل حدود الأرض ولا تتعدى على حرم الطريق العام.
• يُسمح أن تبدأ أعمدة الباكية على خط التنظيم تمامًا، بينما تكون الباكية نفسها مرتدة للخلف.

D. استخدامات الباكية

• لا يجوز استخدام الباكية لأغراض تجارية أو غلقها بأي شكل (لا يتم إنشاء أبواب أو حوائط داخلها).
• تُخصص فقط لعبور المشاة أو الجلوس المؤقت (كراسي خارجية إذا كانت مُصرح بها من الحي).

1–الاشتراطات التصميمة لدور الخدمة (السطح)

يجب ألا يزيد مسطح مرافق الخدمات بدور السطح عن 25 % من مسطح الدور الأرضي و الا تشكل وحدة سكنية كما يصرح بوصول المصاعد لخدمة دور السطح .

🛠️ 10. اشتراطات توفير أماكن للسيارات في العمارات السكنية:

توفير أماكن لركن السيارات (الجراجات) في العمارات السكنية بقى من أهم الاشتراطات العمرانية الحديثة، وده لتقليل الزحام والعشوائية في الشوارع وتحقيق الراحة للسكان. وبتختلف اشتراطات الجراجات حسب عدد الوحدات، ونوع المنطقة، ومساحة الأرض. إليك أهم النقاط بشكل منظم:

🚗 أولًا: الحد الأدنى لإماكن انتظار السيارات:

• يجب توفير موقف واحد على الأقل لكل شقة سكنية أو حسب كود المدينة.
• في الأبراج السكنية الكبيرة، يجب توفير موقف واحد لكل 100 م² من المساحة البنائية.

🏢 ثانيًا: أماكن إنشاء الجراجات

• البدروم (القبو) هو المكان الأكثر شيوعًا في العمارات لتوفير أماكن انتظار السيارات.
• الدور الأرضي يمكن تخصيصه بالكامل أو جزئيًا كجراج حسب التصميم.
• يُسمح في بعض الاشتراطات ببناء دور تحت الأرض بالكامل للجراجات (G-1 أو G-2).

📐 ثالثًا: الاشتراطات الفنية للجراجات

1. أبعاد مكان الانتظار

• الطول: 5.0 – 5.5 متر.
• العرض: 2.4 – 2.6 متر.
• الارتفاع الأدنى للسقف: 2.2 متر.

2. المنحدر (Rampe)

• الحد الأقصى للميل: 15% (أي 1 متر ارتفاع كل 6.67 متر طول).
• الحد الأدنى للعرض: 3.0 متر إذا كان اتجاه واحد، و5.5 متر إذا كان اتجاهين.

3. التهوية

• فتحات تهوية طبيعية أو ميكانيكية (مراوح) بنسبة لا تقل عن 5% من مساحة الجراج.
• فتحات في السقف أو الجدران أو شبكة ميكانيكية مستمرة.

4. التخطيط الداخلي

• سهولة الدخول والخروج.
• مسارات واضحة، ووجود علامات أرضية.
• أماكن مخصصة لذوي الاحتياجات الخاصة (بعرض 3.5 م).

الخدمات :

• تتراوح نسبة الأراضى المخصصة للخدمات بين 8 و12 % من إجمالى مساحة المشروع 
• لا يجب أن تزيد نسبة الأبنية الخدمية عن 30% من حجم المساحة المخصصة لكل خدمة؛ 10 % للأنشطة الترفيهية، و 20 % للنوادي الاجتماعية، و5 % للأندية الرياضية.
• يقدر الارتفاع المسموح للخدمات التجارية، والصحية، والإدارية، والتعليمية حوالى دور أرضى ودورين لكل خدمة؛ أما عن النوادي الإجتماعية والترفيهية، يُقَدر الارتفاع بها بحوالى دور أرضى ودور أول فقط. 

🏢 11. اشتراطات خاصة بالفيلات:

• يجب أن لا تتعدى المساحة المخصصة للبناء نسبة الـ 40 % من مساحة الأرض.
• يمكن عمل رووف (سطح صالح للاستخدام) بنسبة محدودة لا تتجاوز 25% من مساحة الدور.
• يجب أن لا تتجاوز الارتفاعات كل من دور أرضى +أول، وجراجات مخصصة للسيارات، وغرف خدمية فى الأسطح
• يسمح ببناء بدروم (قبو) حسب الاشتراطات.
• يجب تنسيق الواجهة والشكل العام بما يتناسب مع النسيج العمراني المحيط.

📋 12. أهم المحددات للنظام الإنشائي حسب قوانين البناء: يمكنك معرفة أنواع النظام الإنشائي في العمارات السكنية و أهم المحددات للنظام الإنشائي حسب قوانين البناء في مقال سابق.

13. إجراءات وشروط الحصول على رخصة البناء من الحي أو الوحدة المحلية المختصة:

1. استخراج بيان صلاحية للبناء، وتستغرق 20 يومًا كحد أقصى، وتشمل تقديم طلب إلى المركز التكنولوجي المحلي، مرفقًا بصورة الرقم القومي وكروكي للموقع.
2. يتم رفع مساحة البناء بعد سداد الرسوم المطلوبة من الجهات المعنية مثل إدارة المساحة العسكرية أو مديرية المساحة، وذلك في مدة أقصاها 15 يومًا. وبعد استيفاء الشروط تصدر الجهة الإدارية المختصة بيان صلاحية الموقع خلال 5 أيام.
3. بالنسبة لخطوات استخراج الترخيص، يتم تقديم طلب مرفقًا بتعاقد مع مهندس نقابي معتمد، بالإضافة إلى الرسومات والتصميمات الهندسية. وبعد ذلك يتم مراجعة ملف الترخيص من قبل المركز التكنولوجي والإدارة المختصة في غضون 14 يومًا.
4. التعاقد مع مقاول لتنفيذ المشروع، ومهندس للإشراف، ثم تسليم صورة التعاقدات للمركز التكنولوجي. وبعد ذلك، يتم تشكيل لجنة فحص من الوحدة المحلية لمراجعة ملف الترخيص وتحديد الرسوم المطلوبة، على أن يُسلم محضر اللجنة للمركز التكنولوجي خلال 10 أيام.
5. وبعد سداد الرسوم، يتم إصدار الترخيص معتمدًا من رئيس الوحدة وممهورًا بخاتم الجهة الإدارية خلال يومين.

📃 المستندات المطلوبة للتراخيص:

• عقد ملكية الأرض.
• بيان صلاحية الموقع للبناء.
• رسومات هندسية معتمدة من مهندس نقابي.
• شهادة إشراف على التنفيذ.
• تقديم نموذج 2 و3 من نقابة المهندسين.

⚠️ 14. المخالفات والعقوبات:

• البناء بدون ترخيص = غرامة مالية + إزالة المبنى في حالات معينة.
• التعدي على الارتدادات أو الارتفاعات يُعد مخالفة جسيمة.
• يمنع توصيل المرافق (كهرباء/مياه/غاز) إلا بعد صدور شهادة صلاحية المبنى.
• تحويل الجراج المخصص لمواقف السيارات إلى محل أو وحدة سكنية (ممنوع قانونًا).
• تقليص مساحات الجراج لصالح وحدات إضافية.
• عدم تنفيذ الجراج رغم ظهوره في الرخصة (يؤدي لسحب الترخيص).

📌 ملاحظات مهمة:

• تختلف بعض الاشتراطات من محافظة لأخرى حسب المخطط الاستراتيجي للمكان.
• مؤخرًا تم تطبيق منظومة البناء الجديدة (2021 وما بعدها) في بعض المناطق، والتي تتضمن اشتراطات أكثر دقة وتركيز على الشكل الحضاري.

وبكدة نكون وصلنا لنهاية حلقتنا المهمة جداً النهاردة عن: اشتراطات البناء ضمن قانون البناء الموحد
في الحلقة القادمة والي هنتحدث فيها عن:  هل تساهم اشتراطات البناء في القضاء على العشوائيات فانتظرونا.

للحصول على مزيد من المعلومات برجاء متابعى على المنصات التالية:

الفيسبوك: https://www.facebook.com/profile.php?id=100088893776257

اليوتيوب: https://www.youtube.com/@ashrafrashad8031

التيك توك:https://www.tiktok.com/@ashraf.r1

الانستاجرام:https://www.instagram.com/ashraf.rashad.58/